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2019年下半年重慶樓市十大預判
07-12 16:16:23 來源:上游新聞-重慶晨報

樓市“小陽春”、土地市場反彈、房貸利率下降……2019年上半年重慶樓市種種已經過去,2019年下半年的樓市將會有怎樣的趨勢與變化?近日,銘騰機構董事長朱廷勇及總經理吳小飛從地價、土地供應、房價、供銷關系、房企等十大維度,為廣大市民給出了2019年下半年重慶樓市的十大預判。

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(銘騰機構董事長朱廷勇)

預判一:主城區土地集中二環

銘騰機構表示,今年下半年主城區土地還剩余5600畝的供應量,其中90%以上,仍集中在二環拓展區域,由于市場商業商務庫存量過大,因此下半年土地供應將仍舊以居住為主,其中預計有80%的土地供應為純居住用地,其中上半年重慶主城區土地供應的平均容積率僅為1.5,下半年的土地容積率依舊會保持在1.5左右。

預判二:地價溢價率預計維持10%左右

在土地價格方面,政府的調控目標是穩地價,雖然上半年整體樓面地價有20%左右的上漲,但是因為整體容積率下調至1.5左右,因此土地的地價(畝地價)水平保持平穩,下半年top50的大部分房企都會面臨資金鏈緊張的局面,因此他們認為下半年土地樓面價的溢價率會維持在10%左右,而下半年主城局部組團的樓面地價會有20%的回落。

預判三:市場供應量加大形勢嚴峻

關于下半年市場,銘騰機構認為,今年上半年,商品房供應1200萬方,成交1600萬方,受三四月的小陽春帶動,整體市場呈供不應求的態勢,下半年供應量會加大,2018年末及2019年上半年的拿地項目會集中面市,供應量預計會在1600-1800萬方,供應井噴,成交量受政策調控及市場產品同質化(面市項目皆為高地價項目)的影響,整體會下滑20%左右,但全年依然會保持在3000萬方左右,供應上漲40%,成交下滑20%,2019年下半年市場會更加嚴峻。

預判四:房價或持續維穩

房價方面,由于政府提出了“穩房價”目標,上半年的房價上漲幅度在2%~3%,整體平穩,完成預期,下半年房價將會持續維穩,上漲幅度控制在1%~2%,低價地項目的房價保持不變,但是高價地的改善項目,受市場同質化的影響,去化受阻,其中會有80-100個改善及再改類項目會變相降價(折扣及優惠加大,降價幅度在10%左右)。

預判五:這些房企會做得更好

在重慶,剛需、剛改做得最好的房企是融創、金科、萬科、恒大等企業;龍湖、香港置地作為在重慶改善做得最好的房企,他們一直是高端改善客戶首選;而在重慶發展潛力最大的房企則是華潤、保利、碧桂園等資金實力雄厚的房企,所以,銘騰機構預判今年全年前十名將會是:融創、龍湖、金科、萬科、恒大、保利、旭輝、碧桂園、華潤(企業名稱先后不代表排名)。

預判六:這些產品更被購房者接受

據銘騰機構數據統計,在產品方面,上半年重慶市場剛需、剛改熱銷,再改類產品走量則較差;目前重慶市場建面120㎡內為剛需、剛改主要選擇段,但重慶市場南、北區域的價格差較大,例如在北區總價150萬內的產品走量較好,高于200萬則走量明顯下滑;而在西區、南區總價120萬內的產品走量好,高于160萬市場接受度較低。

預判七:這些組團更熱門

而關于下半年的熱門組團,銘騰機構表示,評價一個組團的市場地位,應該從成交量、存量、土地成交三大方面來分析,像市場上的持續發力組團包括西永、蔡家、茶園、中央公園、李家沱等組團,而市場占有率下滑組團則是照母山、龍洲灣、大學城等組團,另外,跳蹬、空港工業園、水土、鹿角等新晉入榜組團也值得關注。

預判八:棚改新政影響大

而對于和一手房市場密切相關的棚改政策,銘騰機構同樣作了分析,今年重慶城鎮棚戶區較去年的63460套,減少為改造5萬套,較2018年減少近20%,部分城市棚改貨幣安置將會收緊,改為實物安置;另外,棚改發展的一個新方向——舊改,即嚴格把關棚改的范圍和標準,將不需要拆遷的房子進行裝修改造,或將直接影響一手房市場需求量減少15%~20%。

預判九:二手房市場競爭加劇

銘騰機構表示,目前市場線上掛牌20余萬套二手房,2017年兩年限售即將到期,將會有大量的投資性質的二手房涌入市場,將加劇二手房市場的競爭,局部二手房價格將會有20%的下調;房價倒掛的現象將不復存在,隨著二手房供應加劇,同區域一二手房房價將會趨于一個共同值,當二手房市場容量達到一定限度時,同區域二手房房價將會低于一手房,其中,二手學區房、核心區的小戶型等二手房將持續受捧。

預判十:區縣市場將以穩為主

而關于區縣市場,目前企業關注度主要聚焦在主城周邊區縣(永川、璧山、江津等),進入需要更加謹慎,而區縣受主城的影響較弱,因此量價波動較小,以穩為主;產品線以地價及客戶的需求升級為導向,建面120-140㎡的戶型將備受追捧。


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